Perakende de AVM “Dayatması!” Ya Tutarsa Sözleşmeleri!

in İş Yönetim by

Avukat değilim ama sözleşmelerle epeyce haşır neşirim. Satın alma sözleşmeleri, konsinye sözleşmeler, hizmet alım-satım sözleşmeleri, iş akidleri, vs. vs. Bunlar piyasa içerisinde neredeyse tüm yönleriyle şartları ve karşılıkları belli olan sözleşmeler, olası ihtilaf konuları önceden bilinebiliyor ve sözleşme de zaten bu ihtilaflar vuku bulduğunda nasıl çözümler olabileceğine yönelik hazırlanıyor. Yani taraflar, ne kazanıp ne kaybedeceklerini önceden biliyorlar.

AVM’lerin yaygınlaşmasıyla birlikte perakendecilerin artık asıl işleri arasına girmiş olan, AVM kira sözleşmelerinde ise durum farklı. O alanda önceden bilinir olan en önemli şey, sürekli bir belirsizlik halinin sözleşmeye yansıması.

AVM sözleşmeleri üzerinden genel olarak hem inşaat hem de perakende sektörlerinin durumunu okumak mümkün. Yatırımcı bazen 100 milyon üstü dolar yatırıyor AVM’ye. Sermayesi yüksek ve çok çeşitli finansal enstrümanları olan gelişmiş ülkelerde bunun geri dönüş hızı 10 yıl ama Türkiye gibi yetersiz sermayeden muzdarip ülkelerde yatırımcının beklentisi 5 yıl.[i] Öyle olunca da hem kiralar buna göre hesaplanıyor (aylık m2 kirası 60 EUR?), hem de piyasanın belirsizliklerine karşı yatırımcı kendini sağlama alma isteğiyle, kiracı olmak isteyen perakendeciye, işler kötü giderse tüm dengelerini bozabilecek şartları kabul etmesi için baskı yapıyor.

AVM’ler bir vakıa ve içinde bulunduğumuz dönem ve koşullarda büyümek istiyorsa AVM’de olmamayı düşünecek perakendeci bulmak zor.[ii] Sosyalleşme ihtiyacı, güvenli hissetme ihtiyacı, trend takip etme ihtiyacı (bu da günümüzün sosyalleşme kriterlerinden biri) vs. pek çok nedenle AVM’ler toplumda ciddi bir kabul görüyor. Öyle olunca da her düzeyde marka AVM’lerde yer almaya çalışıyor. Ama kiracı açısından belirsiz olabilecek bir dönem bu.[iii] Bu kira tutarlarıyla 150 m2’lik bir mağazanın aylık m2 ciro kirası 500 EUR’nun altında kalırsa geleceğe güvenle bakamaz haliyle.

Yani ortada AVM’ler üzerinden birbiriyle ilişkilenmiş, geleceklerini birbirine bağlamış iki farklı sektörün çelişkileri var. Hem sermayenin kıt olması hem de finansal araçların yetersizliği ve sermayenin tabana yayılmasındaki ekonomik ve kültürel engeller nedeniyle bu çelişkilerini de birbirleri üzerinden (“şimdilik” AVM yatırımcısının perakendeciler üzerinden, perakendecilere yansıtmaya çalışarak daha çok) gidermeye çalışıyorlar ve zaman zaman da “yargı” üzerinden çatışıyorlar. Kira sözleşmelerinde tarafları karşı karşıya en çok getiren maddeler (kira tutarından sonra) buna dönük maddeler oluyor.

Mesela yatırımcı, kira sözleşmesinin “çıkışsız” 5 yıl olmasında ısrar eder, çünkü 5 yılını garantiye almak ister. Perakendeci içinse böyle bir taahhüt uzundur. Ne ülke şartlarında olabilecek değişimler, ne tüketicinin satın alma gücünde meydana gelebilecek düşmeler, ne de açılacak yeni AVM’lerin etkisi önceden bilinemez. İyi durumda ancak 1,5-2 yıl da geri alabileceği bir yatırımla AVM’de mağaza açan bir perakendeci için üzerine 3 yıllık belirsiz bir döneme evet demek, rasyonel değildir ama çoğu durumda “evet” demek zorunda kalır ve işler iyi gitmez, AVM’de ilk popülaritesini sürdüremezse iş yargıya gider. (Bu çok olur). Mahkemeler bu durumda, AVM’nin bir dükkanı ortalama ne kadar sürede kiraya verdiğine bakarlar ve o kadar sürelik kirayı ödemesi koşuluyla kiracının çıkış yapabileceğine hükmederler, (genelde 3-4 aylık kira karşılığı olur bu). Kabaca AVM’li dönemin ilk 10 yılı bu şekilde geçti (yargının hızı ve kararların Yargıtay kararı haline gelme süresi bu kadar bir zaman aldı).

Sonrasında AVM yatırımcıları, bu maddenin aslında hükümsüz olmasından hareketle yeni arayışlara girdiler, bu arayış sonucu da “cezai maddeler” eklemeye başladılar sözleşmelere; “kiracı sözleşmeyi erken feshederse 1 yıllık kira karşılığı tutarı ceza olarak öder” gibi. (Bunun yargıdaki karşılığını göremedim, buna ilişkin bir Yargıtay kararı var mı bilmiyorum).

AVM’lerin perakende sektörünü büyüten etkenler arasında önemli bir yeri olduğu bir gerçek, aynı zamanda geleneksel perakende ortamının organize perakende ye dönüşmesini de besliyor ki, son tahlilde bu tüm toplum için “kazandırıcı” bir şey.

Ama görünen sıkıntılar ve çelişkilerin perakendecilere yıkılarak giderilmeye çalışılması, hem bütün olarak perakende sektörü açısından fazlaca belirsizlikler yaratıyor, hem de perakende sektörü içerisinde de zincir markaların (daha fazla pazarlık gücü olmasından hareketle) lehine, butik markaların aleyhine olmak üzere piyasa bozucu bir işlev haline gelmiş, gelmekte…

Bu “iyi” olmayabilir!

[i] Gelişmiş ülkelerde sermayenin tabana yayılmış olma oranı da yüksek, yaptığınız her yatırımın hisselerini (gelecek getirilerini iyi anlatabilmişseniz) satabilirsiniz ve şirkete yatırdığı sermayenin en azından önemli bir kısmını geri kazandırabilirsiniz. (Tabi baştan yatırımı yaparken, bunun hisse satışının tutup tutmayacağına ilişkin bir ön çalışmayı da yapmış olursunuz). Sermayenin kıt ve tabana yayılma oranının da düşük olduğu bizimki gibi ülkelerde ise yatırdığınız parayı mümkün olan en kısa sürede geri almanız gerekir ki işe devam edebilesiniz.

[ii] Öncelikle ülkede ki hakim durum (ve endişe kaynakları) ile beslenen ve şekillenen sosyo-kültürel yanı bunu “şimdilik” zorunlu kılmaya devam ediyor. İçerisinde mağazaların yanında eğlence, dinlence ve yemek alanları da olan kompleks yapılar AVM’ler. Bu haliyle kafadan geleneksel perakendeden sıkılmış tüketici için çekim merkezi zaten. Ayrıca tüm kompleksin giriş ve çıkışları belli ve kendi güvenliği var. Bir nevi eskinin şehir /semt meydanı/merkezi işlevi görüyor. Bu halleriyle (resmi kurumlar hariç) günümüzün popüler kamusal alanları, bizimki gibi gelenekçiliğini “mahalle baskısıyla” bolca ortaya koyabilen toplumlarda da sosyal hayatı ol(a)mayanların “sosyalleşme” mekanı…

[iii] 5 yıl ve daha yukarı yaşlara gelmiş AVM’lerin başlangıç ve bugünü, bu belirsizliği açıkça ortaya koyuyor aslında. Birkaçı hariç, başlangıcındaki ilgiyi görmeyen çok sayıda  AVM var ortalıkta. Bunun da pek çok nedeni var; yakında başka AVM açılmış olması, semt AVM’lerinin çoğalmış olması, demografik yapıdaki değişim, tüketicinin alım gücündeki düşüş vs…

Bir Cevap Yazın